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Bauzinsen und der Immobilienmarkt 2023: Jetzt schnell kaufen oder doch lieber abwarten?


Wie die Marktlage sich verändert hat


Immobilieninteressenten haben 2022 eine Karusselfahrt erlebt. Nachdem der Immobilienmarkt jahrelang „boomte“ wendete das Blatt sich Anfang 2022: die Leitzinserhöhungen der Europäischen Zentralbank (EZB) ließen gleichermaßen die Bauzinsen in die Höhe treiben und Träume zerplatzen. Eine Immobilienfinanzierung wurde dadurch zunehmend schwieriger, selbst für Gutverdiener. Potentielle Käufer fragen sich nun wie es weitergeht. Die Marktlage hat sich komplett gewendet: Die Bauzinsen sind aufgrund der Inflation erstmalig seit zehn Jahren im Jahr 2022 wieder angestiegen und somit mussten Immobilienpreise gezwungenermaßen sinken. Ein Zinsabfall wird in naher Zukunft nicht erwartet, bereits zum achten Mal wurde der Leitzins im August 2023 erhöht und eine weitere Erhöhung kann nicht ausgeschlossen werden. Der Immobilienmarkt muss sich also an die gestiegenen Zinsen anpassen, um die Nachfrage von potentiellen Käufern aufrechtzuerhalten. Aktuell ist die finanzielle Belastung für den Kreditnehmer deutlich höher als in den vergangenen zehn Jahren, in welchen der Bauzins stets unter vier Prozent lag. Noch 2020 war es möglich ein Immobiliendarlehen zu einem Zins von unter einem Prozent aufzunehmen. Ein Vergleich zeigt die erheblichen Auswirkungen: Bei einer Finanzierungssumme von 500.000 Euro und einem Tilgungssatz von 2 Prozent auf 10 Jahre entsteht bei einem Zins von 0,8 Prozent eine monatliche Rate von etwa 1.160 Euro. Bei einem Zins von 4 Prozent berechnet sich die Rate bereits auf etwa 2.500 Euro – mehr als das Doppelte an finanzieller Belastung. Interessant kann es nun auch wieder für den „Normalverdiener“ werden, da der Markt ein neues Gleichgewicht finden muss, um Immobilien an den Mann (oder die Frau :-)) zu bringen. Viele sprechen auch vom „Ende des Immobilienbooms“ unter Anbetracht der hohen Zinsen. In die Glaskugel sehen kann jedoch niemand, sodass die Lage am Immobilienmarkt weiterhin unsicher bleibt.


Was ist passiert?

Jahrelang hat der Immobilienmarkt nur eine Richtung gekannt – unzwar den Weg nach oben. Seit 2012 hat es keinen Anstieg der Bauzinsen auf über drei Prozent gegeben, eine ideale Lage für Eigenheimbesitzer und Kapitalanleger. Durch die niedrige Zinspolitik war die Nachfrage sehr hoch und Marktpreise somit auch. Vor allem in Metropolen, wie zum Beispiel München, schienen Preise zu explodieren und ein Halt war nicht abzusehen, jedenfalls bis die Bauzinsen ab Januar 2022 erstmalig seit zehn Jahren anfingen wieder über die 1%-Marke zu steigen - in Erwartung einer Leitzinserhöhung der EZB. Nach anhaltender Nullzinspolitik der EZB erhöhte sie im Juli 2022 zum ersten Mal in ihrer Geschichte überhaupt den europäischen Leitzins um 0,5 Prozentpunkte. Auslöser dafür ist die hartnäckige Inflationsrate von rund zehn Prozent. Seitdem wurde der Leitzins noch weitere 8 Male angehoben und liegt seit August 2023 bei 4,25 Prozent. Auswirkungen hat die Leitzinserhöhung gleichermaßen auf die Bauzinsen. Für Geschäftsbanken ist es teurer geworden sich Geld von der EZB zu leihen, diese Zinserhöhung wird an den Kunden weitergegeben. Im Oktober 2022 erreichten die Bauzinsen mit über vier Prozent ihren Höhepunkt, seitdem haben sie sich auf diesem Niveau eingependelt. Banken werden bei der Vergabe von Immobiliendarlehen vorsichtiger, so sind auf lange Sicht nicht nur die Kreditzinsen und somit die monatliche Belastung für den Kreditnehmer höher, auch bei der geforderten Haushaltsrechnung wird von höheren Haushaltsausgaben ausgegangen. Eine doppelte Hürde für potentielle Eigentümer, zu welcher zusätzlich die allgemein gestiegenen inflationären Kosten und Energiepreise kommen.

Kann ich eine Finanzierung stemmen?

Wir raten dazu, sich zeitnah mit Möglichkeiten auseinanderzusetzen, sofern Interesse an einem Immobilienerwerb besteht oder ein Darlehen mit Restschulden in naher Zukunft ausläuft. Durch eine rechtzeitige Beratung können, beispielsweise durch einen Bausparvertrag oder ein Forwarddarlehen, Zinsen „gesichert“ werden. Generell kann die persönliche Situation mit vorhandenem Eigenkapital analysiert werden, um finanziell vorauszuplanen oder Möglichkeiten aufzuzeigen. Ein Immobilienkauf kann auch durch Zusatzsicherheiten, wie durch eine Grundbuchbestellung einer vorhandenen Immobilie der Eltern, ermöglicht werden. Ebenfalls das Ausloten von Fördermöglichkeiten verspricht unter Umständen den Traum vom Eigenheim trotz hoher Bauzinslage wahr werden zu lassen – möglich ist unter diesem Aspekt zum Beispiel immer noch eine Finanzierung zu 1%, mit der Wohnraumförderung Baden-Württemberg.


Was für den Immobilienkauf spricht

Für einen schnellstmöglichen Immobilienerwerb spricht die Immobilie als inflationssichere Geldanlage. Durch die Vermietung von Wohneinheiten kann ein passives Einkommen erwirtschaftet werden. Stichwort Miete: Sinkende Immobilienpreise haben übrigens keinen Einfluss auf Mietpreise. Auswertungen zeigen, dass ein kontinuierlicher Mietanstieg zu verzeichnen ist. Laut Experten soll dieser Trend anhalten - noch ein Grund der für einen baldigen Immobilienerwerb spricht. Auch Neubauten geraten schon länger ins Stocken, als Gründe hierfür sind unter anderem Rohstoffmangel, Fachkräftemangel, Lieferengässe, Preisexplosionen und Platzmangel zu nennen. Es scheint immer attraktiver zu werden eine vorhandene Immobilie zu erwerben - auch, da das Preisniveau gerade bei Bestandsimmobilien mit energetischem Sanierungsbedarf sinkt. Hier können Energie-Fördermittel übrigens sehr gut mit in die Finanzierung eingebunden werden.

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